北上广深楼市集体出现“小阳春”行情牛股动力。
过去的3月，北京新房网签环比涨111%、同比涨36%，二手房网签环比涨62%、同比涨35%；深圳新房网签环比增长67.5%、同比增长47.2%，二手房网签环比增长65.3%、同比增长58.3%......上海和广州，二手房成交也出现上行，一线城市的楼市集体“迎春”。
北京市西城区一位房产中介表示，自己所在门店3月成交较前两月明显增加，主要受季节性学区房成交拉动，部分房源价格也较去年四季度有所上行。“除了小户型占坑落户房，大户型成交也比较活跃。”
在楼市“止跌回稳”过程中，一线城市充当着领头羊的角色。若放眼全国，楼市仍呈现“分化”行情，低能级城市仍在底部调整，等待回暖周期的到来。
新房市场点状高温
今年以来，一线城市的新房市场，频繁出现高端项目热销现象。
以北京为例，今年海淀区新房市场“供应井喷”，曾经的稀缺板块连续推出高端改善项目，市场成交也出现“点状”高温现象。比如3月份，海淀区颐海澐颂、和樾玉鸣、和樾望云等几个项目接连面市，开盘当天认购分别录得72.5亿元、67亿元、85亿元销售额。
虽然在业内看来，个别板块的项目热销，不能代表整体市场全面回暖，但受几个高端项目连续入市的拉动，今年3月份北京新房市场整体成交上涨，成交均价也有所上行。
据北京链家研究院统计数据显示，3月，北京新建商品住宅（不含共有产权房）成交4151套，同比上涨51.7%、环比上涨107%，成交量接近去年“9·30”政策出台后首月成交水平；成交均价64999元/平方米，同比上涨11.7%、环比上涨17.4%。
北京链家研究院分析师岳微表示：“海淀功德寺板块新房项目入市，明显带动市场成交，项目单价超过10.5万元/平方米、总价1500万元/套，亦对市场价格产生拉动作用。”
同时，3月份成交的项目网签速度也加快，从3月网签整体数据看，据北京市住建委，北京3月住宅市场升温，新建商品房住宅累计网签4850套，环比上涨111%，同比上涨36%。
不仅是北京，一线城市中的深圳新房市场也出现升温。乐有家研究中心数据显示，3月深圳一手网签4161套，环比增长67.5%、同比增长47.2%，当月多个“网红盘”加推，助推市场热度提升，如龙华有项目加推153套100平方米以上大户型，1小时去化达到98%。
克而瑞表示，3月得益于供给放量、房企营销力度增加，重点城市迎来局部“小阳春”行情。其中，一线韧性强于二三线城市，3月成交面积环比近乎翻番，同比增8%，一季度累计同比增22%。
该机构认为，这主要得益于新政余温刺激需求释放，加之适销对路楼盘入市，使得整体成交规模处于阶段性高位，京广深均呈现同环比齐增。其中，北京核心区改善盘入市，带动市场放量牛股动力，单月成交冲高至49万平方米，累计同比增19%；仅上海单月同比微降7%。
当前，到一线城市投资，已经成为房企共识，核心城市新房市场回温，也对房企业绩有所助力。
克而瑞数据显示，今年3月，TOP100房企实现销售操盘金额3175.7亿元，环比增长68.8%、同比降低11.4%。累计来看，百强房企1～3月实现销售操盘金额7333亿元，同比降低5.9%。
不过，一线城市的市场高热，不能代表全国楼市整体温度，房企坦言当前市场十分“分化”。
有央企管理层在近期业绩会上表示，当下的楼市呈现几个特点：第一是政策暖风频吹，市场情绪回暖明显，整体受政策预期影响较大；第二是行业总体仍在量价调整过程中，出现“止跌回稳”的迹象，但市场分化突出，⼤多数三四线城市短期之内压⼒仍然较⼤。
“现在来看，⼀线城市和部分⼆线核⼼城市，这些⾼等级城市有望率先⽌跌回稳，⽆论是从⼟地拍卖、新房⼆⼿房成交，都能明显看到这个趋势。”该企业管理层表示。
多家房企预计，今年全国整体的新房市场，会呈现“基本筑底、分化加剧”的格局，预计总成交量会略有下滑，但下行空间有限；市场规模及房价结构性企稳，部分对政策敏感、信⼼复苏的核心城市，量价有望稳中有升，在过去两个⽉内，这一特征已经⽐较明显。
二手房市场成交放量
相较于高价盘频出的新房市场，二手房市场更能反映楼市基本面。
“三月份，不少片区二手房成交量都比较大，比如西城区低总价的一居室、二居室的房源，基本都是靠学区拉动的。”4月2日，北京市西城区一房产中介对记者表示。
今年3月，北京二手房市场成交整体回暖，上述中介告诉记者，自己所负责的片区热度明显升温，其中房源较少的小区成交量变动不大，但房源多、流动性强的学区房，当月成交明显放量。
从整体网签数据看，北京市住建委数据显示，北京3月二手住宅累计网签19234套，环比上涨62%，同比上涨35%，网签面积约173.55万平方米，是近24个月以来第二高水平（仅次于2024年12月）。
一般而言，北京二手房的月度成交量，1.2万套到1.7万套之间属于正常区间，如果低于该区间说明市场较冷淡，高于该数值尤其是2万套的话，说明市场已经处于较热状态。
从3月份表现看，北京二手房市场确实较为活跃。北京链家研究院表示，3月新增房源量、客源量、带看量均较2月进一步增长，市场预期和价格走势总体平稳，预计后续价格走势仍将以稳为主。
其他一线城市的二手房市场，也在3月份明显放量。乐有家研究中心表示，3月深圳二手住宅网签6078套，环比增长65.3%、同比增长58.3%；看房量、成交量持续维持在去年10月高峰水平，成交均价连续6个月稳定在6.3～6.4万元/平方米，“止跌回稳”趋势明显。
广州方面，当地房地产中介协会数据显示，3月（统计周期：2月26日至3月25日），广州二手住宅共网签10866套、108.47万平方米，环比分别增长73.08%、74.34%。今年一季度，广州二手住宅网签27182套、271.90万平方米，同比分别增长19.80%、19.57%。
上海楼市“小阳春”同样启幕，3月份最新网签数据显示，上海二手房网签量达2.94万套，同比上涨43%，环比增长75%，已创下2024年“9.29”新政实施后的月度成交次高峰。
克而瑞表示，3月30个重点城市二手房成交面积预计2233万平方米，同环比分别增长21%和50%，一季度累计同比正增22%。热点城市聚集在北京、上海、深圳、杭州、成都、西安等核心一二线城市，客群主要集中在价格敏感度较高的刚需刚改客群。
不过，相较于新房市场的高价盘入市，二手房价格依然未涨、整体微幅下滑。中指研究院数据显示，一季度百城二手住宅价格，除成都累计上涨外，99个城市累计均下跌；3月份，百城二手住宅均价13988元/平米，环比下跌0.59%，连续下跌35个月，同比下跌7.29%。
在业内看来，3月“小阳春”是否能到来，一定程度上决定着楼市的热度走向。从目前情况看，一线城市引领了“小阳春”热度，部分二线城市成交也较为亮眼。克而瑞预计，4月仍为“银四”成交旺季，核心一二线城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等，或将延续高位震荡行情。
从政策层面看，今年3月份，全国各地出台约56条政策，其中南京全面取消限售，深圳加大公积金贷款支持力度，探索“房票安置”政策。今年两会，“稳住楼市”首次被写入总体要求，并用较大篇幅详细部署房地产政策，业内预计接下来的重点，是加快推动各项政策落地见效。
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孙梦凡
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